【概要】本文从房地产信托、房地产投资基金和房地产投资信托的定义和特征抵达, 了解辨析三者之间的联系和区别,在此基础上对房地产投资信托在美国和香港等地的运营特点展开对比分析,并进而得出结论对我国发展房地产投资信托的措施建议。　　【关键词】房地产信托 房地产投资基金 房地产投资信托 运营模式 　　 　　一、概念辨析 　　 　　1、房地产信托 　　信托在法律上的定义是指以资产为核心、信任为基础、委托为方式的信用委托和代为不道德。根据信托投资形式的有所不同,信托分成资金信托和财产信托两类（本文只讲后者）。由此从资金信托的角度抵达,房地产信托是指受托人、信托投资公司遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或大股东的方式投向房地产业以提供收益,并将收益缴纳给受益人的不道德。

　　在实际操作中，时隔20世纪90年代末的信托行业整顿后，资金信托形式的房地产信托随着“一法两规”（《信托法》，《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托管理暂行办法》）的实施，自2003年起再次迅猛发展。仅有2003年全国发售房地产信托融资项目近70个，房地产信托资金的数额多达50亿元。目前大多数房地产资金信托计划均是由信托投资公司与房地产开发企业合作，针对某一特定项目定向发售，并将信托资金以大股东或贷款（尤其是短期的“过桥”贷款）的形式投放该项目作为研发资金。

　　2、房地产投资基金 　　投资基金是按照联合投资、分享收益、共计担风险的基本原则，运用现代信托关系的机制，以基金方式将各个投资者彼此集中的资金集中于一起，交由投资专家运作和管理，投资于证券等金融产品或其他产业部门，以构建预计的投资目的的投资的组织、投资机构和投资制度。投资基金制度的基础是现代信托机制，是信托在商事领域获得运用和发展的一种财产管理制度，不具备信托的一般要素和法律关系。因此从本质上看，房地产投资基金应该被视作房地产信托的一种类似形式。　　也于是以因为如此，房地产投资基金相对于房地产信托具备其自身的特点，在房地产开发融资中需要充分发挥更大的起到。

首先，区别于针对某一项目定向发售的房地产信托产品，房地产投资资金一般采行人组投资形式，其资产不仅集中在有所不同的房地产开发项目上，而且往往同时通过必要投资研发项目、出售抵押贷款证券等方式展开投资。其次，作为信托的一种类似形式，投资基金不仅具备特定的的组织结构和运营机制，而且构成了一套比较独立国家而成型的制度体系，还包括产权制度、资本制度、法人管理制度、经营制度、内部管理制度和市场解散制度，同时在美国等投资基金发展比较成熟期的国家中，这些制度往往以法律的形式获得确认，确保了基金操作者的规范和高效。　　3、房地产投资信托——REITs 　　REITs最先的定义为“有多个受托人作为管理者，并持有人可切换的收益股份所构成的非公司的组织”。由此将REITs具体界定为专门持有人房地产、抵押贷款涉及的资产或同时持有人两种资产的封闭型投资基金。

此后，预示着税法的衍变，REITs在美国经历了数次根本性的调整，同时REITs在各国推展的过程中也不存在许多差异，但都没转变REITs作为房地产投资基金中一种形式的本质。不过REITs与一般的房地产投资基金有明显区别：REITs一般来说可以取得一定的税收优惠，但必须符合一定的成立条件等。　　通过上述分析，我们可以认识到房地产投资基金本质上是信托中房地产资金信托的一种类似形式，而REITs是房地产投资基金中的一个分支，是在符合法律中特定条件后依法创建的类似的房地产投资资金。因此，房地产信托、房地产产业投资基金和REITs之间是一种逐步细化的关系，后者归属于前者，但更加有其独有的特点。

　　 　　二、通过REITs融资的优势 　　 　　REITs不仅资金来源普遍,而且是以专业的人员展开房地产项目的投资选择及运作管理，因此在可运作的资金规范上、管理上及投资策略的制订上都具备先天的优势。　　对于投资者而言，REITs风险较低，报酬平稳。首先，因为REITs一般是由专业的房地产公司发动并管理的，需要合理地自由选择投资的项目，能够对其展开科学的管理，所以，相对于我国的由信托投资公司发动的房地产信托而言，从经营管理上大减少了投资风险。

其次，由于基金的规模较为大，因而能普遍投资于各种类型的房地产项目,从而集中了投资风险。最后，由于REITs投资于房地产,可取得平稳的租金收益，有一笔持续平稳的现金流，而且收益率也较为相当可观。在美国，投资房地产的基金年平均收益率平均6.7%，相比之下低于银行存款的收益，而且其风险却要大于一般的股票。

　　对于房地产企业而言，与债务融资比起，REITs是以股权形式的投资，会减少企业的债务开销。如果从银行贷款，房地产企业要按借款合约誓约的偿还，财务压力大,而且房地产企业也无法就那些短期内报酬较低的项目向银行申请人贷款；同时，由于REITs的集中投资策略，减少风险的投资原则，其在一个房地产企业的投资会多达基金净值的规定比例，因而房地产企业不失去对企业和项目的控制权和自经营权。

　　 　　三、REITs国际运营模式的较为 　　 　　房地产投资信托基金作为房地产企业一种创意的融资手段，首先产生于20世纪60年代的美国。20世纪60年代后期，美国、日本等发达国家就早已构成了可行性成熟期的房地产证券化模式。转入20世纪80年代之后，房地产证券化获得了迅猛发展，英国、加拿大等其他国家和地区也先后积极开展了证券化业务。2003年,房地产投资信托开始转入香港房地产市场运作，其资金管理采行外部管理方式。

2005年6月，香港施行新规则容许房地产投资信托投资海外地产，并容许借款不多达持有人房地产价值的45％。

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