内容摘要：我国房地产市场的发展还不存在着诸多相当严重的问题，如地区间相当严重的发展不均衡，市场需求收缩与供给迟缓的对立，房地产投资的加剧与住房确保严重不足同时共存等。本文针对房地产市场的宏观调控展开了客观的辨别与评价，明确提出完备房地产市场发展与调控体系的建议。

　　关键词：房地产市场 宏观调控 协调性 　　 　　自2003年以来，在房地产业发展获得明显成就的同时，市场中也经常出现了不少的问题。针对市场中不存在的各种问题，房地产宏观调控措施大大实施。本文融合房地产市场发展实际对宏观调控展开系统的回顾总结，分析调控目标与实行效果之间不存在差距的根本原因，挖出市场长时间发展的动力，以期为今后调控措施的制订获取糅合。　　我国房地产市场发展获得的成就是有目共睹的。

自1998年以来，随着城镇住房制度改革了解前进，住房商品化的新体制基本奠定，以土地出让、土地研发、房地产投资、房地产建设、房地产销售与管理、二手房出让等为链条的房地产市场体系逐步完善，房地产投资持续快速增长，以住宅居多的房地产业早已沦为国民经济的支柱产业。　　 　　我国房地产市场发展中的问题 　　 　　（一）房地产市场明显的区域性差异 　　我国幅员辽阔，地区经济发展不均衡由来已久，这主要是由于历史、大自然、区位、制度等方面的原因导致的。

到目前为止仍然不存在的经济发展的不均衡直接影响着我国房地产市场的发展。房地产市场是相结合于国民经济、区域经济而不存在和发展的，东西南北之间、大中小城市之间的经济差异要求了房地产市场明显的区域性差异。

　　随着我国区域经济发展以及新农村建设政策的实施，各区域之间发展上的不均衡不会有所恶化。我国也正在大力采行财税、金融、产业、教育等多方面政策措施推展欠发达地区发展，在增加贫穷和解决问题区域发展不均衡等方面获得了一定的成绩。房地产市场的明显区域差异也不会渐渐由原本的横向型梯级差异居多演进为纵向型特性差异居多。

　　（二）房地产供需矛盾较小 　　目前，我国正处于城市化较慢发展期，从城市化水平指标看，近十年来快速增长很快。1996年全国城市化水平为28.7%，2006年快速增长为43.9%。较慢城市化为城市运送来大量的追加人口，城区面积很快不断扩大。这个阶段还预示着以城市旧区改建和基础设施修复为主要形式的城市更新过程，因而，在城市化的量和质的指标方面都有了极大的提高，而这种复合型的提高所释放出来的对于城市发展用地和房地产的极大市场需求相比之下远超过了人们的预测。

　　面临如此可观的社会市场需求，用地和房地产的供给层面的调整毕竟较为慎重而迟缓的，一方面是由于房地产供给自身弹性较小和不存在迟缓的特点所要求的，另一方面也是由于长期以来实施的严苛的土地管理政策和务实乃至从紧的金融政策所造成的。供给和市场需求的关系分析是说明市场现象最有力的证据。

在2003至2007年间，全国商品房平均值销售价格持续下跌，价格上涨的原因如果回避了非市场因素如房屋质量提升、成本增加、周围设施环境提高等因素外，最主要的原因就是受限供给和可观市场需求之间的对立所致。　　（三）房地产投资热情与住房确保五品性质的冲突 　　改革开放以来，我国居民收入较慢减少。2007年城镇居民人均农村居民收益约13786元，较2006年快速增长了大约13%，多达了2007年GDP快速增长的速度。

快速增长的居民收入和我国长久以来居民低储蓄率的影响，使得我国居民手中有了非常数量的下人资金。而国家宏观经济的平稳、较慢发展给了民众展开投资的充足信心。随着投资项目的多元化，更加多的人开始更加侧重投资收益的稳定性，而房地产正是以其独特的收益平稳、电子货币等特点更有着更加多的投资者。

在我国较慢发展的房地产市场中，投资市场和消费市场于是以同时经历着大大收缩的过程。在这个过程中，房价的加剧遭遇到我国中低收入阶层住房确保严重不足的瓶颈，进而引起了对于房地产投资不道德的金融、税收等调控容许手段。　　 　　宏观调控政策与市场发展间的对立分析 　　 　　（一）掌控房地产投资规模与平稳房价的对立 　　仍然以来，宏观调控部门主要注目的是投资增长速度指标，对房地产行业的调控也主要注目该行业对固定资产投资的影响。几年间的调控手段仍然特别强调掌控“两个闸门”，即期望通过掌控信贷和土地来掌控投资的增长速度。

这种作法在计划经济时代是不切实际的，但是在社会主义市场经济体制下的房地产市场中，则无法必要转变个人的投资不道德。因此，市场调控必需以房价为中心。

当我们掌控两个“闸门”时，市场不会预期供给增加，于是房价下跌，而房价下跌又不会性刺激地产类公司的利润的大幅减少。在利润的驱动下，地产公司冲破重重阻力，不断扩大房地产建设规模。

结果是房地产投资增长速度无法获得遏止，2007年房地产开发投资增长速度在倒数两年高于固定资产投资增长速度后强进声浪，高达30.2%，而2008年的前两个月全国大中城市房屋销售价格同比上涨幅度皆多达10%，仍然归属于快速增长，这个过程也正是市场力量战胜了行政力量的体现。　　（二）严格控制土地供应与房价下跌的对立 　　为了宏观调控的必须和国家将来发展的必须，国土资源部实施最严苛的土地管理制度，2006年全国批准后追加建设用地40．43万公顷， 2007年，全国批准后追加建设用地39.50万公顷。这些土地削减政策给市场带给的预期是，未来农用地改以房地产开发用地的空间早已十分受限，土地市场的供求关系将日益紧绷，土地市场的竞争将转入白热化状态，价格将大大上升。

严控土地供应虽为了可持续发展，但土地供应紧绷，激化了供需的对立，从而性刺激了房价下跌。

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